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Les autorités publiques (services de l’Etat, maire) ne peuvent intervenir directement dans les rapports locatifs et, en particulier, imposer la décence dont la mise en jeu devant la juridiction judiciaire relève de la seule initiative privée (locataires, associations).

> Guide "Qu’est-ce qu’un logement décent ? Que vous soyez propriétaire ou locataire - quelques éléments de réponse..." Octobre 2004 - 20 pages - 1,25Mo

Guide d'évaluation
de l'habitat décent
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Guide Logement décent

Lorsqu’un logement n’est pas décent, seul le locataire peut être à l’initiative d’une démarche pour obtenir la mise en conformité les parties privatives de son logement.

A défaut de solution trouvée dans une démarche amiable, le locataire doit mettre en demeure son propriétaire d’assurer la remise en état de décence de son logement. Cette démarche ne porte pas atteinte au bail, et le loyer, comme les autres conditions locatives, doit être honoré. Le droit de recours des locataires n’est pas limité dans le temps.

Lorsqu’un logement mis en location présente des risques manifestes pour la sécurité physique et pour la santé des occupants, une insuffisance ou une absence d’équipement(s) et de confort habituels permettant un usage normal des lieux, ou un  non respect des normes de surface et de volume des pièces, il appartient au locataire, ou a une association (articles 20-1 et 24-1 de la loi susvisée) d’engager une démarche pour obtenir une mise en conformité.
N’oubliez pas de saisir l’organisme versant l’allocation logement (Caisse d’allocation Familiale ou Mutualité Sociale Agricole). Ces organismes ont la possibilité de faire vérifier la conformité du logement (établissement d’un constat). En cas de non-conformité, le propriétaire ne pourra plus percevoir directement l’aide versée.

Deux voies de règlement sont envisageables :

1 - La commission de conciliation

Cette commission, départementale, composée en nombre égal de représentant d’associations de bailleurs et d’associations de locataires, est compétente pour traiter des litiges portant sur l’augmentation de loyer proposée lors de la reconduction du bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges, les réparations (locatives ou non), l’entretien de locaux des parties communes des immeubles H.L.M. et, depuis 2007, des problèmes de décence. Pour la saisir le locataire ou le propriétaire doit adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception à son secrétariat, situé à la direction départementale des territoires (DDT) du département où se trouve le logement objet du litige (et non l’adresse du demandeur).
Le secrétariat convoque les deux parties par courrier adressé au moins 15 jours avant la séance où chaque partie doit être présente ou représentée. Les membres de la commission n’ayant pas vocation à se rendre sur le lieu de la location, il importe que les dossiers présentés soient le plus complets possible : justificatifs (bail, état des lieux, référence de loyers, constat d’indécence …), copies des échanges de courriers entre parties, photos, avis de professionnels …
Le rôle de la commission est de trouver un compromis acceptable pour les deux parties au litige, et non de dire le droit. L’accord fera l’objet d’un procès-verbal de conciliation qui indiquera brièvement le contenu de cet engagement réciproque. A défaut d’accord, un avis de non-conciliation résumant la situation sera rendu et pourra être produit par l’une ou l’autre des parties devant la justice.

Autres informations disponibles sur les sites :
-
de l'Agence nationale pour l’Information sur le logement (ANIL)
- de l’Agence nationale de l'habitat (ANAH)
- de la DDTM du Calvados
- de la DDTM de la Manche
- de la DDT de l’Orne

2 - La saisine du tribunal

En cas non respect du compromis de conciliation, de refus ou de contestation sur la nécessité de remettre le logement en conformité, seul le juge d'instance est compétent pour prescrire au bailleur les travaux nécessaires pour que le logement soit décent et, le cas échéant, réduire le montant du loyer, le suspendre et suspendre le bail.
L’action doit alors être engagée devant le tribunal d’instance dans le ressort duquel se trouve le logement loué. Le demandeur devra s’adresser au greffe du tribunal qui pourra le renseigner sur les différentes procédures envisageables (déclaration au greffe, injonction de faire, ordonnance de référé, assignation à comparaître) ainsi que sur les modalités de saisie.

Coordonnées des Tribunaux d’instance :    

·         Tribunal d'instance - Caen - Calvados - 14
·         Tribunal d'instance - Lisieux - Calvados - 14
·         Tribunal d'instance - Vire - Calvados - 14
·         Tribunal d'instance - Avranches - Manche - 50
·         Tribunal d'instance - Cherbourg-Octeville - Manche - 50
·         Tribunal d'instance - Coutances - Manche - 50
·         Tribunal d'instance - Alençon - Orne - 61
·         Tribunal d'instance - Argentan - Orne - 61
·         Tribunal d'instance - Flers - Orne - 61

La réglementation relative à la salubrité des logements est essentiellement basée sur le code de la santé publique ; elle associe la dégradation du bâti à un risque ou à un danger pour la santé. Il faut toutefois distinguer les situations en fonction de l’importance des désordres, des risques particuliers rencontrés et de la spécificité des procédures.

L’application du règlement sanitaire départemental (RSD)

Dans un certain nombre de cas, où les désordres ne sont pas d’une gravité telle qu’ils puissent justifier une procédure lourde, la démarche privée peut ne donner aucun résultat (absence ou inertie du propriétaire, besoin d’un rappel officiel à la loi, urgence de la situation …) ou sera inadaptée. L’intervention du maire au titre de ses pouvoirs de police peut alors apporter une réponse efficace.
En effet, les situations de logement dégradé les plus courantes concernent l’application du règlement sanitaire départemental. Les règles minimales d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements, de leurs abords et de leurs dépendances, c'est-à-dire les règles générales d’hygiène et notamment celles des parties privatives, sont listées dans le titre II de ce règlement (articles 21 à 61). Leur contrôle, technique et administratif, est placé sous la compétence du maire par l’article L.1421-4 du code de la santé publique.

Chargé de la police municipale en vertu des articles L.2212-1 et L.2212-2 du code général des collectivités territoriales, et de l’application du règlement sanitaire départemental, le maire, autorité de police de droit commun, est responsable de la salubrité sur le territoire de sa commune (le conseil municipal n’intervient pas). A ce titre il se doit d’instruire les plaintes et, en cas de besoin de prendre des dispositions pour qu’il soit remédié aux désordres rencontrés.
Après avoir vérifié ou fait vérifier la situation, il devra tout d’abord rechercher une solution amiable par un rappel aux administrés de leurs obligations en matière de salubrité publique ou de sécurité et notamment de celles définies par le règlement sanitaire départemental. En l’absence de respect de ces obligations, il pourra prescrire (injonction, mise en demeure) puis engager (relevé de l’infraction pour transmission au procureur, voire exécution de travaux d’office lorsqu’ils sont prévus par la réglementation) les actions nécessaires.

L'habitat insalubre 

Consultez la rubrique  "Habitat insalubre"

Le péril

Les articles L.511-1 à L.511-3 du code de la construction et de l’habitation concernent l’ensemble des immeubles bâtis (habitat, commerces, bâtiments agricoles ou industriels …), lorsqu’ils présentent des désordres importants impliquant la stabilité ou la solidité de la construction ou de ses éléments (risques d’effondrement ou de chute d’ouvrages …), tant extérieurs qu’intérieurs, et font courir un risque pour la sécurité de ses occupants et/ou du public.

Deux procédures sont prévues :

  • le péril ordinaire, qui permet au maire, sur la base d’un signalement, de faire dresser un constat de la situation et d’en informer le propriétaire. A défaut de travaux, la prise d’un arrêté de péril prescrit la réparation ou la démolition du bâtiment avec la possibilité, le cas échéant, de faire procéder à l’exécution d’office des travaux.
  • Le péril imminent, qui concerne les situations de danger grave et imminent, qui permet au maire, si l’expert nommé à sa demande par le tribunal administratif a conclu à l’imminence du danger, d’ordonner les mesures provisoires de mise en sécurité et éventuellement l’évacuation de l’immeuble (à titre temporaire ou définitif).

Dans les deux cas, lorsque l’évacuation des occupants de l’immeuble est demandée, le propriétaire ou l’exploitant du bâtiment doit assurer leur relogement, et le loyer est suspendu.

L'accumulation de déchets

En matière d’abandon de déchets, ou de dépôts contraires à la réglementation, la procédure la procédure s’appuie sur l’article L.541-3 du code de l’environnement. Elle ne se limite pas aux espaces extérieurs mais concerne également les accumulations de déchets à l’intérieur de propriété privée, en particulier si cela crée un risque avéré pour la santé des occupants ou des riverains.
Le maire, qui est ici l’autorité disposant du pouvoir de police, peut prendre des mesures d’office en cas de carence du propriétaire ou de l’occupant responsable de la situation. Une mise en demeure préalable est cependant nécessaire.

En cas de situation présentant un danger ponctuel imminent pour la santé, l’article L.1311-4 du code de la santé (voir ci-dessus) permet au préfet d’ordonner l’exécution immédiate des mesures nécessaires pour faire cesser ce danger.

> Guide Dihal "Lutter contre l'habitat indigne - Agir face aux situations d’incurie dans le logement & accompagner les personnes en difficulté."
Octobre 2013 - 74 pages - 4,86Mo

Guide lutter contre
l'habitat indigne
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Guide Dihal incurie 2013