Locataires et bailleurs : des droits et des devoirs

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Locataires et bailleurs
Concernant les locaux mis en location, la base réglementaire est constituée par le code civil (article 1719 et suivants) et par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ces textes renvoient à la notion de décence du logement et fixent notamment les obligations respectives des propriétaires et des locataires.
Corps de texte

Le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement, et ses équipements, en bon état d’usage et de réparation. Il doit lui remettre un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
A compter de la signature du bail, le propriétaire doit assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir des vices ou défauts du logement, notamment en effectuant à ses frais les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en bon état et à l’entretien des locaux loués.
Le propriétaire a en charge tous les travaux qui ne sont pas mentionnés sur la liste des réparations locatives, celles-ci incombant au locataire.

Le propriétaire a en charge tous les travaux qui ne sont pas mentionnés sur la liste des réparations locatives, celles-ci incombant au locataire.

Toutefois, les parties peuvent convenir, par clause expresse annexée au bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Ces dispositions prévoient en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Une telle clause n’est valable que pour les logements qui répondent aux normes minimales de confort et d’habitabilité.
L’entrée dans les lieux du locataire en connaissant le mauvais état n’équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ensuite de ses droits.

Outre sa première obligation qui consiste à payer le loyer et les charges aux termes convenus par le contrat, le locataire doit user paisiblement des locaux loués, tout particulièrement en ayant un mode de vie n’entraînant pas de dégradation de l’immeuble ou la création de conditions d’occupation contraires à la santé. Il doit répondre des dégradations qui lui seraient imputables et qui surviennent pendant la durée du contrat de location.

Il prend en charge les travaux d’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail, ainsi que les menues réparations, sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il laisse exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives comme les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués et ne doit pas transformer ces locaux sans l’avis du propriétaire.

Cas du propriétaire occupant :
Le propriétaire occupant n’est pas tenu aux mêmes obligations qu’un propriétaire bailleur au regard des normes minimales d’habitabilité. Il n’en demeure pas moins qu’il est soumis à la réglementation applicable à tout un chacun dès lors qu’il y a gène pour le voisinage (stockage de déchets, présence en nombre d’animaux …) ou atteinte à l’environnement (absence de traitement des eaux usées …).