L’habitat dégradé correspond à une dénomination générique d’immeubles, de logements, de locaux d’habitation dont l’état :
- ne respectent pas les caractéristiques du logement décent (logement locatif vétuste) ;
- présentent des manquements ou défauts aux règles sanitaire d’hygiène et de salubrité : RSHS (habitat inconfortable) ;
- portent atteinte à la sécurité et/ou à la santé des occupants ou des tiers (habitat indigne).
Un habitat dégradé renvoie systématiquement à une qualification de logement non-décent ou non-respectueux des RSHS, d’habitat dangereux ou insalubre.
Le traitement fait appel à une autorité compétente qui peut aller de l’autorité civile (Magistrat : Juge civil) jusqu’à l’intervention d’une autorité publique, à savoir : Maire – Président d’intercommunalité – Préfet.
La conformité d’un logement décent, fixée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, renvoie à 3 principes, à savoir :
- le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants ;
- Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants ;
- Le logement est pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement celui-ci.
Ces obligations ne s’appliquent que sur les parties privatives du logement dès lors qu’il entre dans le champ des relations contractuelles établies par un contrat de location (bail). Autrement dit, le respect des caractéristiques du logement décent ne s’exercent que sur le logement à usage locatif ; « Tout logement loué doit être décent ».
Autorité compétente : le juge civil
En cas de litige entre le locataire et le propriétaire sur la réalité d’un non-respect des caractéristiques de décence, après échec d’une démarche amiable qui doit être privilégiée avant toute autre action, seul le juge civil à compétence pour l’application des règles de droit et ainsi procéder à la qualification juridique des faits et aux sanctions qui peuvent en découler.
Toutefois, le locataire dispose aussi d’une faculté d’agir en fonction de sa situation, à savoir :
Le locataire bénéficie d’une aide au logement :
- Il peut saisir l’organisme payeur des aides personnelles au logement dont il dépend – Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) – qui, après avoir réalisé ou fait réaliser un constat de décence, pourra être amenée à engager une action à l’encontre du propriétaire de manière à inciter celui-ci à mettre en conformité le logement. De la mise en demeure d’agir jusqu’à l’exécution effective des travaux, le montant de l’aide au logement sera consigné jusqu’à 18 mois ; au-delà, la somme correspondante sera définitivement perdue par le bailleur. Pendant cette période, le locataire ne sera tenu de payer à son bailleur que le montant résiduel du loyer ; c’est-à-dire la somme restante lorsque le montant de l’aide au logement est déduit du montant du loyer.
- Il peut aussi entamer les démarches vouées au locataire sans aide au logement énoncées ci-dessous.
Le locataire ne bénéficie pas d’une aide au logement :
- Il peut saisir la Commission départementale de conciliation des litiges locatifs dont le secrétariat est généralement assuré par les Directions départementales des territoires – et de la mer – (DDT ou DDTM) ou le conciliateur de justice présent sur le territoire où se situe le logement (information auprès de la mairie).
- Il peut aussi saisir le tribunal judiciaire avec une aide juridictionnelle accordée sous certaines conditions. Le juge civil des contentieux de la protection détermine alors les sanctions applicables suivant la situation : travaux à réaliser, accompagnés ou non de mesures sur le montant du loyer ou la durée du bail.
Important : Le versement du loyer ou de la part résiduelle, liée à la consignation de l’aide au logement par la CAF ou la MSA, peut être suspendu uniquement sur autorisation du juge civil des contentieux de la protection.
A savoir : Locataire et propriétaire peuvent se rapprocher de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL)
La salubrité de l’habitat est définit par le respect des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (RSHS) qui découlent à la fois du code de la santé publique (CSP) et du règlement sanitaire départemental (RSD). Les dispositions portent sur l’habitabilité (superficie, hauteur sous plafond, volume, éclairement naturel, …), le confort (pièces de vie, pièces de service), les équipements (ventilation, chauffage, installations sanitaires, …) et les caractéristiques de l’impropriété ou le caractère non exiguë d’un logement.
Autorité compétente : le maire
Les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (RSHS) s’appliquent à tous les locaux d’habitation ou assimilés quel que soit l’usage : locatif ou non, mis à disposition ou non. Elles constituent une obligation de salubrité publique relevant de la police administrative du Maire encadrée par l’article L. 1421-4 du code la santé publique (CSP) et de l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) : se référer à la page web « Respect de la salubrité publique »
En cas d’un non-respect de ces règles, le Maire peut agir en prenant un arrêté municipal de mise en demeure à l’encontre d’un propriétaire et, si ce dernier reste inactif, dresser un procès-verbal d’infraction sanctionné de contreventions de 3ème classe (450 €) et/ou de 4ème classe (750 €).
A noter : Dès lors qu’un logement à usage locatif ne respecte pas les règles d’hygiène et de salubrité, il peut être assimilé à un logement non respectueux des caractéristiques du logement décent. Dans ce cas, l’occupant dispose de la possibilité de faire valoir ses droits en tant que locataire et d’agir en conséquence : se référer à la définition du logement décent ci-dessus.
Le concept d’habitat indigne est avant tout une notion juridique introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, modifiant l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à l’application du droit au logement.
Sa définition : « Constituent un habitat indigne les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
L’habitat indigne recouvre donc l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine. Cette qualification englobe les immeubles, logements et locaux insalubres mais aussi les immeubles dangereux menaçant ruine, les hôtels meublés dégradés et les habitats précaires.
Sont écartés de l’habitat indigne, les logements considérés non décents qui ne répondent pas aux caractéristiques du logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), ou les locaux d’habitation qui ne respectent pas les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (code la santé publique et règlement sanitaire départemental) dès lors que les désordres sont non constitutifs d’un danger ou risque pour la santé des personnes.
Autorité compétente : le maire, le président d'intercommunalité ou le préfet
La lutte contre l’habitat indigne est une priorité de l’action de l’Etat qui se décline par la mise en œuvre d’une police unique de la sécurité et de la salubrité visant la suppression ou la remise en état. Pour ce faire, les Préfets et les Maires ou les Présidents d’intercommunalité disposent de pouvoirs de police administrative spéciale.
Cette police est exercée par le Maire ou le Président d’intercommunalité, si ce dernier s’est vu transférer les pouvoirs de police spéciale du Maire, pour ce qui relève de la mise en sécurité et par le Préfet pour ce qui concerne le traitement de l’insalubrité.
La procédure administrative adaptée pour agir, soit sur un habitat dangereux entrainant une mise en sécurité, soit sur un habitat insalubre impliquant un traitement de l’insalubrité, est formalisée dans le code de construction et de l’habitation (CCH) : articles L. 511-1 à L. 511-21.
L'habitat dangereux : "Mise en sécurité"
Référence réglementaire : article L. 511-2-1°-2°-3° du code de la construction et de l’habitation (CCH).
La mise en sécurité concerne tout type de bâti dès lors que son état porte atteinte à la solidité de l’édifice et vient compromettre la sécurité publique.
Peut être qualifié d’habitat indigne DANGEREUX, un immeuble d’habitation qui ne garantit plus la sécurité des personnes lorsque :
- des défauts ou des désordres viennent affecter la solidité des bâtiments, la stabilité des ouvrages et présentent des dangers ou des risques d’effondrement, d’affaissement, d’éboulement, de chute, …
- des fonctionnements défectueux subsistent sur les équipements communs d’un immeuble collectif et/ou que des risques sont imputables à l’entreposage ou au stockage de matières explosives ou inflammables.
Autorité compétente : le maire ou le président d'intercommunalité
La sécurité des immeubles d’habitation, des établissements recevant du public (ERP) à usage total ou en partie d’hébergement, entre autres les hôtels meublés, relève de la compétence du Maire (article L. 511-4-1° du CCH) ou du Président d’intercommunalité, si ce dernier s’est vu transférer les pouvoirs de police spéciale du Maire. L’intervention de l’autorité compétente s’exerce par la mise en œuvre de la procédure administrative adaptée applicable dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité (article L. 511-1 du CCH). Elle peut aller jusqu’à l’exécution d’office de mesures particulières ou correctives et/ou de travaux pérennes.
L'habitat insalubre : "Traitement de l'insalubrité"
☞ Référence réglementaire : articles L. 1331-22 et 23 du code de la santé publique (CSP).
Le traitement de l’insalubrité concerne les immeubles d’habitation et/ou les logements dès lors que leur état engendre des dangers ou des risques qui viennent compromettre la santé publique.
Peut être qualifié d’habitat indigne INSALUBRE, un immeuble d’habitation ou un logement qui porte atteinte à la santé ou à la sécurité physique des personnes lorsque :
- l’importance et la gravité des désordres et manquements à l’hygiène et à la salubrité font encourir un danger ou un risque ;
- des revêtements dégradés contenant du plomb présentent une exposition dangereuse ;
- des facteurs d’impropriété rendent les lieux inhabitables ou que la nature ou la configuration des locaux est impropre à l’habitation ;
- l’occupation ou l’usage ou l’utilisation des locaux d’habitation est inapproprié.
Autorité compétente : le préfet
L’insalubrité relève de la compétence du Préfet (article L. 511-4-2° du CCH). L’intervention de l’autorité compétente s’exerce par la mise en œuvre de la procédure administrative adaptée applicable dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité (article L. 511-1 du CCH). Elle peut aller jusqu’à l’exécution d’office de mesures particulières ou correctives et/ou de travaux pérennes.
