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L'habitat insalubre

Etude et rapport
Date de publication
Visuel
L'habitat insalubre
L’habitat insalubre recouvre plusieurs situations définies par le code de la santé publique, pour lesquelles la mise en œuvre de procédures relève des compétences des services santé-environnement de l’Agence Régionale Sanitaire (ARS) ou, lorsqu’il en existe (à Caen, Lisieux, Cherbourg-Octeville et Equeurdreville-Hainneville), du service communal d’hygiène et de santé (SCHS).
Corps de texte

Dans des situations particulièrement graves, l’article L.1311-4 permet au préfet d’intervenir pour ordonner l’exécution immédiate des règles d’hygiène de l’habitat, avec la possibilité, le cas échéant de faire exécuter d’office les travaux prescrits, par le maire, aux frais du contrevenant.

L’article L.1331-22 concerne les cas les plus évidents de locaux inhabitables : locaux répondant à la qualification de cave, de sous-sols et combles, ceux qui sont dépourvus d’ouverture sur l’extérieur, et plus généralement ceux qui s’avèrent impropres par nature à l’habitation.
Sur la seule base du rapport de l’agent enquêteur, de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé, le préfet prend immédiatement un arrêté de mise en demeure de faire cesser l’occupation dans un délai qu’il fixe. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants concernés, et les loyers cessent d’être dus.

Définie à l’article L.1331-23, cette procédure vise à faire cesser les situations de locaux présentant un état de surpeuplement manifeste du fait du logeur. Sur la base du rapport établi par l’agent enquêteur le préfet prend un arrêté pour mettre fin à la suroccupation. Les personnes en surnombre doivent être relogées par le propriétaire et le paiement des loyers est suspendu.

L’article L.1331-24 prévoit une procédure spécifique lorsque des locaux ou installations présentent un danger pour la santé ou pour la sécurité de leurs occupants (ex. : locaux détournés de leur affectation initiale).

Après avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST) le préfet peut ordonner la mise en conformité des locaux pour permettre la suppression des risques constatés par des travaux, si nécessaire accompagnée d’une interdiction provisoire d’habiter. Une exécution d’office des travaux peut être prescrite et le régime général de protection des occupants est applicable (suspension des loyers, relogement selon nécessité).

Le préfet peut, sur la base de l’article L.1331-25, délimiter un périmètre permettant la résorption ou la démolition de locaux ou installations irrémédiablement impropres à l’habitation pour des raisons d’hygiène, de salubrité ou de sécurité. L’arrêté est pris par le préfet après enquête d’insalubrité et avis du CODERST ; il vaut interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.

Décrite par les articles L.1331-26 et suivants, la procédure concerne les immeubles qui constituent un danger imminent pour la santé de ses occupants ou des voisins, du fait de leur état ou des conditions d’occupation ou d’exploitation. La motivation rigoureuse des causes et de la nature de l’insalubrité constatée (remédiable ou irrémédiable) doit être caractérisée par le rapport soumis au CODERST, lequel doit se prononcer sur la réalité et les causes de l’insalubrité et sur les mesures propres à y remédier. Pour les immeubles à risque potentiel, l’enquête prend en compte l’accessibilité et la présence de plomb dans les revêtements.

Lorsque l’insalubrité est qualifiée de remédiable, l’arrêté du préfet prescrit des travaux et leur délai d’exécution. Si une interdiction temporaire d’habiter, ou si la nature des travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le relogement est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant de l’immeuble.
Lorsque l’insalubrité est qualifiée d’irrémédiable, l’arrêté du préfet prescrit l’interdiction d’habiter les lieux ainsi qu’éventuellement leur démolition. Le propriétaire est alors tenu de proposer aux occupants un nouveau logement, répondant à leurs besoins.

A défaut de travaux réalisés par le propriétaire, le maire est l’autorité compétente, au nom de l’Etat, pour exécuter les mesures prescrites (mise en œuvre de travaux d’office).
Le paiement des loyers, par les occupants du ou des logements, est suspendu de plein droit.

Les établissements recevant et hébergeant du public, en particulier les hôtels, les hôtels meublés, les résidences, telles les maisons de retraite, … sont soumis aux dispositions des articles L.123-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui définissent les règles de protection contre les risques d’incendie et de panique.

Le contrôle de ses règles relève d’une police spéciale du maire qui peut s’appuyer sur les avis de la commission de sécurité pour contraindre l’exploitant à réaliser les travaux de mise en sécurité et au besoin à les exécuter d’office.

En cas de risque sérieux pour la sécurité des occupants, les équipements communs des immeubles collectifs d’habitation peuvent faire l’objet d’une prescription de mise en sécurité par le maire sur la base de l’article L.129-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

En cas d’urgence ou de menace grave, l’exécution de mesures provisoires pourra être ordonnée par le maire, au vu d’un rapport établi par un expert nommé à sa demande par le tribunal administratif.